URTEIL DER WOCHE 08/2020
LG Gera, Verfügung vom 06.04.2020 – 5 S 227/19 – Leitsätze des Verfassers:
1. Wenn Schäden auftreten, deren Ursachen in Mängeln des Gemeischaftseigentums liegen, entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung i.S. von § 21 Abs. 4 WEG, die Ursachen umgehend durch Gutachten eines Sachverständigen feststellen zu lassen.
2. Der Verwalter ist verpflichtet, das hierzu Erforderliche zu veranlassen, d.h. in der Regel einen Eigentümerbeschluss herbeizuführen.
3. Jeder Wohnungseigentümer hat in einer solchen Lage zudem Anspruch auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens und damit erst Recht auf Einholung eines Sachverständigengutachtens.
4. Es entspricht auch ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Sachverständige von vornherein auch zur Erstellung eines Leistungsverzeichnisses bezüglich der notwendigen Instandsetzungsarbeiten beauftragt wird, auf dessen Basis dann ohne Weiteres vergleichbare Angebote eingeholt werden können.
5. Tauglicher Sachverständiger ist grundsätzlich nach Wertung des § 404 Abs. 3 ZPO nur ein Sachverständiger, der für das Fachgebiet öffentlich bestellt ist.
6. Die angefochtenen Beschlüsse widersprechen ordnungsgemäßer Verwaltung, da keine ausreichende Anzahl vergleichbarer Angebote für die auszuführenden Gewerke vorliegen. Zur Vorbereitung von Sanierungsarbeiten sind Vergleichsangebote einzuholen.
7. Es ist mittlerweile anerkannter Grundsatz, dass ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Vergabe von größeren Aufträgen zur Vergabe von Instandsetzung- oder Instandhaltungsarbeiten trotz des Ihnen zustehenden Beurteilungsspielraums regelmäßig gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt, wenn zuvor nicht mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt worden sind.
8. Angebote mit unterschiedlichen Leistungspositionen und Mengen sind nicht vergleichbar.
9. Es entspricht daher ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn ein Sachverständiger im Vorfeld auch zur Erstellung eines Leistungsverzeichnisses bezüglich der notwendigen Instandsetzungsarbeiten beauftragt wird, auf dessen Basis dann ohne Weiteres vergleichbare Angebote eingeholt werden können.
Rechtsanwalt Stephan Scharlach