URTEIL DER WOCHE – 12/2018 – WEG-RECHT

Der BGH zur Sanierngspflicht der Gemeinschaft bei baulichen Mängeln des Gemeischaftseigentums und Betroffenheit von Sondereigentum…

BGH, Urteil vom 04.05.2018 – V ZR 203/17:

Grundsätzlich muss das gemeinschaftliche Eigentum jedenfalls in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Teilungserklärung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann.
Weist das Gemeinschaftseigentum gravierende bauliche Mängel auf, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen, ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich, und einzelne Wohnungseigentümer können die Sanierung gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangen.
Um solche Mängel geht es hier; die Innen- und Außenwände der Teileigentumseinheiten sind massiv durchfeuchtet. Die Ursache liegt in einer fehlenden Abdichtung des Gebäudes und damit im Gemeinschaftseigentum; daher ist die Sanierung (ebenso wie beispielsweise bei Mängeln des Dachs) Aufgabe aller Wohnungseigentümer.
Da die Teileigentumseinheiten nach der Teilungserklärung als Büro bzw. Laden genutzt werden dürfen, müssen sie ebenso wie Wohnungen grundsätzlich dazu geeignet sein, als Aufenthaltsraum für Menschen zu dienen. Massive Durchfeuchtungen müssen die betroffenen Eigentümer deshalb nicht hinnehmen, und zwar auch dann nicht, wenn gesundheitsschädlicher Schimmel (noch) nicht aufgetreten sein sollte.
Der Sanierungsanspruch wird auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass es sich um Souterraineinheiten in einem Altbau handelt.

Mitgeteilt durch Rechtsanwalt Stephan Scharlach
www.immobilienrecht-inkasso.de
www.immobilienrecht.tips

URTEIL DER WOCHE – 11/2018
HAUSVERWALTUNGSRECHT & WEG-RECHT

Verwalterbestellung kann durch mehrere gleichlautende Niederschriften nachgewiesen werden:

KG, Beschluss vom 05.04.2018:

Gemäß § 29 Abs. 1 S. 2 GBO bedürfen die Voraussetzungen einer Grundbucheintragung des Nachweises durch öffentliche Urkunden. Gemäß § 26 Abs. 3 WEG genügt, wenn die Verwaltereigenschaft durch eine öffentliche Urkunde nachgewiesen werden muss, die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind. § 24 Abs. 6 WEG erfordert die Unterschriften des Vorsitzenden, eines Wohnungseigentümers und – sofern vorhanden – des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats.

Die dem Grundbuchamt vorgelegten gleichlautenden Versammlungsniederschriften, die den Bestellungsbeschluss enthalten, tragen zusammen die Unterschriften sämtlicher in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen. Zwar geht der Wortlaut des § 26 Abs. 3 WEG davon aus, dass (nur) „eine“ Niederschrift vorgelegt wird. Damit ist jedoch lediglich der übliche Fall beschrieben, dass sämtliche in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen das Original der Versammlungsniederschrift unterzeichnen. Dem Sinn und Zweck der Vorschrift ist in gleicher Weise genüge getan, wenn die beglaubigten Unterschriften auf zwei gleichlautenden Niederschriften geleistet werden.

Mitgeteilt durch Rechtsanwalt Stephan Scharlach
www.immobilienrecht-inkasso.de
www.immobilienrecht.tips

URTEIL DER WOCHE – 09/2018 – WEG-RECHT

Welcher Verwalter muss bei einem Verwalterwechsel die Jahresabrechnung erstellen?

BGH, Urteil vom 16.02.2018 – V ZR 89/17:

Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG trifft den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Scheidet der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er – vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung – die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unabhängig davon, ob im Zeitpunkt seines Ausscheidens die Abrechnung bereits fällig war.

ANMERKUNG: Ein Wirtschaftsjahr beginnt am 01.01. und endet am 31.12. eines jeweiligen Kalenderjahres. Endete die Verwaltungszeit des scheidenden Verwalters etwa mit Ablauf des Jahres 2017, so ist nicht mehr er sondern der neue Verwalter zur Abrechnung verpflichtet, da die Abrechnungsfrist erst nach Ablauf des Jahres 2017 entstand.

Rechtsanwalt Stephan Scharlach
www.immobilienrecht-inkasso.de
www.immobilienrecht.tips