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VERJÄHRUNG 2021

 
Mit Ablauf des 31. Dezember 2021 verjähren Forderungen, die im Jahre 2018 fällig geworden sind, etwa:
 
Miete:
• laufende Mieten, die im Jahr 2018 angefallen sind,
• Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2017,
• Achtung: Ansprüche wegen der Zerstörung oder Verschlechtetung der Mietsache verjähren bereits innerhalb von sechs Monaten ab Rückgabe!
 
WEG:
• Hausgeldzahlungen, die im Jahr 2018 angefallen sind,
• Jahresabrechnungen für das Jahr 2017,
 
Makler:
• Maklerprovisionen, die 2018 fällig wurden,
 
Bau/Handwerk etc.:
• Werklohnansprüche, die 2018 fällig wurden.
 
 
 
Recht

Anfechtbarkeit von Beschlüssen wegen Ladungsmängeln

URTEIL DER WOCHE 16/2020
 
LG Gera, Urteil vom 12.10.2020 – 5 S 227/19 – Leitsätze des Verfassers:
 
1. Wurde ein Eigentümer nicht fristgerecht zu einer Wohnungseigentümerversammlung geladen, so sind die dort gefassten Beschlüsse anfechtbar.
 
2. Maßgeblich für die fristgerechte Ladung ist der Zugang der Einladung. Dabei kann die Einladung grundsätzlich auch per E-Mail erfolgen. Der bloße Ausdruck der E-Mail-Nachricht stellt jedoch keinen Zugangsnachweis dar, auch nicht die Tatsache, dass eine fehlerhafte Zustellung durch den Server der Verwaltung nicht gemeldet wurde.
 
3. Trotz Ladungsmangel bleiben Beschlüsse jedoch dann wirksam, wenn sie nicht auf diesem Mangel beruhen, die Beschlüsse also ebenso zustande gekommen wären, wenn ordnungsgemäß geladen worden wäre. Die Darlegungs- und Beweislast hierfür trifft diejenigen Eigentümer, die sich auf die Wirksamkeit der Beschlüsse berufen. Hierfür genügt es nicht, dass die übrigen Eigentümer einstimmig für die angefochtenen Beschlüsse gestimmt haben. Es kommt also nicht allein auf das Abstimmungsverhalten an, sondern auch auf die Möglichkeit, in einer der Abstimmung vorausgehenden Aussprache durch überzeugende Argumente das Abstimmungsverhalten der anderen Stimmberechtigten zu beeinflussen.
 
ANMERKUNG: Eine richtige und einleuchtende Entscheidung, mit der wir die Interessen unseres Mandanten durchsetzen konnten.
 
Rechtsanwalt Stephan Scharlach
WEG-Recht

Verwalterpflichten bei notwendigen Instandsetzungen

URTEIL DER WOCHE 08/2020
 
LG Gera, Verfügung vom 06.04.2020 – 5 S 227/19 – Leitsätze des Verfassers:
 
1. Wenn Schäden auftreten, deren Ursachen in Mängeln des Gemeischaftseigentums liegen, entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung i.S. von § 21 Abs. 4 WEG, die Ursachen umgehend durch Gutachten eines Sachverständigen feststellen zu lassen.
 
2. Der Verwalter ist verpflichtet, das hierzu Erforderliche zu veranlassen, d.h. in der Regel einen Eigentümerbeschluss herbeizuführen.
 
3. Jeder Wohnungseigentümer hat in einer solchen Lage zudem Anspruch auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens und damit erst Recht auf Einholung eines Sachverständigengutachtens.
 
4. Es entspricht auch ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Sachverständige von vornherein auch zur Erstellung eines Leistungsverzeichnisses bezüglich der notwendigen Instandsetzungsarbeiten beauftragt wird, auf dessen Basis dann ohne Weiteres vergleichbare Angebote eingeholt werden können.
 
5. Tauglicher Sachverständiger ist grundsätzlich nach Wertung des § 404 Abs. 3 ZPO nur ein Sachverständiger, der für das Fachgebiet öffentlich bestellt ist.
 
6. Die angefochtenen Beschlüsse widersprechen ordnungsgemäßer Verwaltung, da keine ausreichende Anzahl vergleichbarer Angebote für die auszuführenden Gewerke vorliegen. Zur Vorbereitung von Sanierungsarbeiten sind Vergleichsangebote einzuholen.
 
7. Es ist mittlerweile anerkannter Grundsatz, dass ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Vergabe von größeren Aufträgen zur Vergabe von Instandsetzung- oder Instandhaltungsarbeiten trotz des Ihnen zustehenden Beurteilungsspielraums regelmäßig gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt, wenn zuvor nicht mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt worden sind.
 
8. Angebote mit unterschiedlichen Leistungspositionen und Mengen sind nicht vergleichbar.
 
9. Es entspricht daher ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn ein Sachverständiger im Vorfeld auch zur Erstellung eines Leistungsverzeichnisses bezüglich der notwendigen Instandsetzungsarbeiten beauftragt wird, auf dessen Basis dann ohne Weiteres vergleichbare Angebote eingeholt werden können.
 
Rechtsanwalt Stephan Scharlach
 
 
 
Rechtsanwalt Stephan Scharlach
WEG-Recht

Kündigung wegen Eigenbedarf – BGH stärkt Vermieterrechte…

URTEIL DER WOCHE 05/2020
BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19:
1. Dass der Vermieter den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs durch den Erwerb der an den Mieter vermieteten Wohnung selbst verursacht hat, schließt eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht aus.
2. Es ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter bei Vorhandensein von weiteren nutzbaren Räumlichkeiten sich dafür entscheidet, die Mieterwohnung zu kündigen.
3. Der Nutzungswunsch des Eigentümers einschließlich der Bestimmung seines Wohnbedarfs ist grundsätzlich zu achten. Die Gerichte sind nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Eigentümers zu setzen.
ANMERNKUNG: Der BGH stellt hier drei Dinge unmissverständlich klar: Auch hinsichtlich gerade erworbenen Wohnungen kann wegen Eigenbedarf gekündigt werden, der Vermieter hat weitestgehend Wahlfreiheit und die individuelle Lebensplanung sowie der sich daraus ergebende Wohnbedarf des Eigentümers ist zu respektieren.
Rechtsanwalt Stephan Scharlach
Mietrecht

Verwalterhaftung für Kosten im Rahmen von Anfechungssverfahren…

URTEIL DER WOCHE 03/2020
 
AG Hamburg, Urteil vom 22.01.2019 – 22a C 129/17
 
1. Auch wenn von einem Berufsverwalter nicht die Kenntnisse eines Volljuristen verlangt werden können, so muss er doch mit seiner Leistung den rechtlich-organisatorischen Bereich abdecken und seine diesbezüglichen Kenntnisse durch Fortbildung aktualisieren.
 
2. Grob fahrlässig handelt insbesondere, wer als gewerblicher Verwalter gegen elementare Grundsätze der Finanzverfassung oder sonstige elementare Rechtsgrundsätze verstößt. Grob fahrlässig handelt auch, wer als gewerblicher Verwalter eine evident fehlerhafte Beschlussvorlage vorgenommen hat.
 
4. Der Grundsatz, dass Instandsetzungsbeschlüsse hinreichend bestimmt den Gegenstand der Instandsetzung bestimmen müssen, damit die Wohnungseigentümer und nicht Dritte das sog. „Wie“ der Instandsetzung bestimmen, ist ein Grundsatz, der zu den elementaren Kenntnissen gehört, über die ein professioneller Verwalter verfügen muss.
 
5. Auch den Rechtsgrundsatz, dass es zu ordnungsgemäßer Verwaltung gehört, vor Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung, die größeren Umfanges sind und insoweit zu größeren Ausgaben führen, drei Vergleichsangebote einzuholen, gehört zu den elementaren Kenntnissen eines professionellen Verwalters.
 
ANMERNKUNG: Das AG Hamburg stellt mit seinem Urteil nachvollziehbare Rechtsgrundsätze auf, welche zur abweichenden Kostentragung der Hausverwaltung in Anfechtungsverfahren führen und gibt auch gleich einige Fallbeispiele an die Hand. Hausverwaltungen, sollten dies beherzigen, um unangenehmen Überraschungen zu entgehen.
Rechtsanwalt Stephan Scharlach
WEG-Recht

Mieter ist regelmäßig Vertragspartner des Stromversorgungsunternehmens, nicht der Vermieter…

Mieter ist regelmäßig Vertragspartner des Stromversorgungsunternehmens, nicht der Vermieter…
BGH, Urteil vom 27.11.2019 – VIII ZR 165/18

Wird der Stromverbrauch einer in einem Mehrparteienhaus gelegenen und vermieteten Wohnung über einen Zähler erfasst, der ausschließlich dieser Wohnung zugeordnet ist, richtet sich die in der Bereitstellung von Strom liegende Realofferte des Versorgungsunternehmens regelmäßig nicht an den Hauseigentümer, sondern an den Mieter, welcher durch die seinerseits erfolgte Stromentnahme das Angebot konkludent annimmt.

ANMERNKUNG:
Der Vertragspartner des Stromversorgungsunternehmens in einem Wohnobjekt ist in der Regel der Mieter und nicht etwa der Vermieter. Hierzu erscheint in Kürze auch ein „AKS Tips“.

Mietrecht

Zur richtigen Angabe der Wohnfläche bei Vergleichsmieterhöhungen, insbesondere auch von Balkonen…

AG Hamburg, Urteil vom 18.12.2019 – 49 C 213/18:
Um sich auf eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete zu berufen, muss der Vermieter die Wohnfläche, die er seinem Mieterhöhungsverlangen zu Grunde legt, nach der derzeit bestehenden Rechtslage entsprechend der WoFlV bestimmen, da er ansonsten Flächen mit unterschiedlichen Bewertungskriterien vergleichen würde. Es kommt im Hinblick auf die erforderliche objektive Vergleichbarkeit der Datenerfassung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete für die tatsächliche Fläche bei einer Mieterhöhung nicht darauf an, ob eine Wohnung vor Inkrafttreten Ende Dezember 2003 oder erst nach Inkrafttreten der WoFlV Anfang Januar 2004 angemietet worden ist.
Nach § 4 Nr. 4 der WoFlV ist eine Balkonfläche im Regelfall nur mit einem Viertel ihrer Fläche in Ansatz zu bringen (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 25.01.2019 – 307 S 75/17, IMRRS 2019, 0273; LG Berlin, IMR 2018, 144).
ANMERNKUNG: Die Entscheidung ist m. E. richtig. Bei Vergleichsmieterhöhungen ist grundsätzlich die WoFlV zugrundelegen. Nur in Ausnahmefällen können Balkone mit mehr als einem Viertel bis zur Hälfte ihrer Fläche angerechnet werden.

Rechtsanwalt Stephan Scharlach
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Mietrecht

Sicherheitstipps zur Advents- und Weihnachtszeit

Grundsätzlich sollten offene Flammen, wie brennende Kerzen, immer beaufsichtigt und niemals im Zimmer alleine gelassen werden, mahnte die Feuerwehr. Außerdem sollte man immer geeignete Löschmittel, z.B. einen gefüllten Wassereimer, eine Gießkanne mit Wasser oder für den Adventskranz eine Blumenspritze bereitstellen.

Damit die schönste Zeit des Jahres nicht zum Albtraum wird, hat die Feuerwehr 10 Sicherheitstipps zur Advents- und Weihnachtszeit parat:

1. Lassen Sie brennende Kerzen auf Adventskränzen und Gestecken, an Tannenbäumen sowie andere offene Flammen niemals unbeaufsichtigt.

2. Lassen Sie außerdem Kerzen nie vollständig herunterbrennen, sondern tauschen Sie diese frühzeitig gegen neue Kerzen aus. Verzichten Sie zudem auf Wunderkerzen – auch der Umwelt zuliebe.

3. Stellen Sie Adventskränze und -gestecke immer in ausreichendem Abstand zu brennbaren Gegenständen und setzen Sie diese auf eine feuerbeständige, nicht entzündbare Unterlage aus Blech, Porzellan, Marmor, Granit etc.

4. Besprühen Sie Adventskränze und -gestecke mehrmals mit Wasser, zum Beispiel mit einer Blumenspritze. Dadurch bleibt der Adventskranz länger frisch und ist nicht so schnell entflammbar. Weihnachtsbäume sollten nicht zu früh gekauft und stets mit Wasser versorgt werden, damit sie nicht so schnell austrocknen.

5. Stellen Sie den Weihnachtsbaum so auf, dass dieser fest steht und gegen Umkippen gesichert ist. Versorgen Sie den Tannenbaum regelmäßig mit ausreichend Wasser, um ein schnelles Austrocknen zu verzögern. Wie bei Adventskränzen und -gestecken gilt auch hier: Halten Sie ausreichend Abstand zu brennbaren Gegenständen wie Vorhängen, Möbeln und Elektrogeräten.

6. Die Feuerwehr empfiehlt die Verwendung von elektrischer Weihnachtsbeleuchtung mit VDE- Zeichen anstelle von echten Wachskerzen.

7. Für alle, die nicht auf echte Wachskerzen am Tannenbaum verzichten wollen: Achten Sie darauf, dass die Kerzen sicher befestigt sind und genügenden Abstand zu Zweigen, Weihnachtsbaum-Deko u.ä. aufweisen.

8. Entzünden Sie Wachskerzen am Baum immer von oben nach unten, an der Rückseite des Baumens beginnend, und löschen Sie diese in umgekehrter Reihenfolge.

9. Installieren Sie Rauchmelder, falls noch nicht geschehen, auch im Wohnzimmer! Rauchmelder retten Leben und warnen Sie und Ihre Familie rechtzeitig vor der Brandgefahr – und zwar an 365 Tagen im Jahr und an allen Feiertagen.

Sicherheit

Das Schriftformerfordernis bei der Vertretung in Eigentümerversammlungen.

URTEIL DER WOCHE – 16/2018 – WEG-RECHT

Das Schriftformerfordernis bei der Vertretung in Eigentümerversammlungen…

AG Erfurt, Urteil vom 28.05.2018 – 5 C 1842/17:

Das Schriftformerfordernis zum Nachweis der Bevollmächtigungen bei Eigentümerversammlungen besteht nur dann, wenn ein solches explizit in der Gemeinschaftsordnung enthalten ist.

ANMERKUNG: Enthält eine Gemeischaftsordnung keine explizite Regelung, wonach die Vertretung von Eigentümern nur nach Vorlage einer schriftlichen Originalvollmacht (Schriftform) möglich ist, so reicht auf Anforderung ein Nachweis in Textform (z.B. Fax oder E-Mail) aus.
Im Übrigen müsste sich ein Mangel der Bevollmächtigung auch kausal auf die Beschlussfassung ausgewirkt haben.

Rechtsanwalt Stephan Scharlach
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WEG-Recht

Umlage der Betriebskosten bei Unklarheiten über die Wohnfläche…

URTEIL DER WOCHE – 15/2018 – MIETRECHT

Änderung der Rechtsprechung zur Umlage der Betriebskosten bei Unklarheiten über die Wohnfläche…

BGH, Urteil vom 30.05.2018 – VIII ZR 220/17:

Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 556a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06, Rz. 19, IMRRS 2007, 2399 = NJW 2008, 142).

ANMERKUNG:Nachdem der BGH seine ursprüngliche 10%-Rechtsprechung bereits im Hinblick auf Mieterhöhungen aufgegeben hatte, hat er dies nun auch bei der Umlage von Betriebskosten (beim Flächenmassstab) getan.
Bei Mietminderungen gilt aber bis auf weiteres noch die 10%-Rechtsprechung des BGH.

Rechtsanwalt Stephan Scharlach
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Mietrecht