URTEIL DER WOCHE – 10/2018 – MIETRECHT

Säumige Sollvorschüsse können auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist geltend gemacht werden.

LG Berlin, Urteil vom 29.12.2017 – 63 S 41/17:

Dem Vermieter steht auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist im Falle einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung jedenfalls ein Anspruch auf Zahlung bis zur Höhe der Sollvorschüsse zu.

ANMERKUNG: Das LG Berlin knüpft an die Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06) an, wonach säumige Sollvorschüsse keine Nachforderungen sind und auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist geltend gemacht werden können.

Rechtsanwalt Stephan Scharlach
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URTEIL DER WOCHE – 08/2018 – MIETRECHT

Zivil- und strafrechtliche Konsequenzen für den Vermieter bei eigenmächtiger Räumung…

OLG Dresden, Urteil vom 14.06.2017 – 5 U 1426/16:

Jede nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme von Räumlichkeiten und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter ist jedenfalls solange der Mieter seinen an den Räumen bestehenden Besitz nicht erkennbar aufgegeben hat, eine verbotene Eigenmacht i.S.v. § 858 Abs. 1 BGB und zugleich eine unerlaubte Selbsthilfe i.S.v. § 229 BGB, für deren Folgen der Vermieter nach § 231 BGB haftet.

ANMERKUNG: Selbst wenn ein Räumungsurteil (Titel) vorliegt, kann der Vermieter ohne Zustimmung des Mieters die Wohnung nicht eigenmächtig räumen. Auch dies wäre verbotene Eigenmacht und unerlaubte Selbsthilfe und darüber hinaus auch strafrechtlich relevant.
Die Vollstreckung von Räumungsurteilen führen in Deutschland ausschließlich Gerichtsvollzieher durch. Um die Außerbesitzsetzung des Mieters kostengünstig zu gestalten, empfehlen wir die sog. „Berliner Räumung“.

Rechtsanwalt Stephan Scharlach
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MIETRECHT

Der BGH zum Rückforderungsanspruch eines Jobcenters gegen Vermieter wegen Mietzahlung nach Vertragsende.

BGH, Urteil vom 31.01.2018 – VIII ZR 39/17:

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Revision zurückgewiesen und entschieden, dass ein Jobcenter, welches im Rahmen von Sozialleistungen Mietzahlungen gemäß § 22 Abs. 7 SGB II unmittelbar an einen Vermieter überweist, im Fall versehentlich über das Ende des Mietverhältnisses hinaus gezahlter Mieten einen diesbezüglichen Rückforderungsanspruch unmittelbar gegenüber dem Vermieter geltend machen kann, wenn letzterer bereits bei Erhalt der Zahlung wusste, dass ihm dieser Betrag wegen der Beendigung des Mietvertrags nicht zusteht.

ABMERKUNG: Eine differenzierte Betrachtung ist dann angezeigt, wenn dass Mietverhältnis zwar beendet, die Wohnung aber noch nicht zurückgegeben wurde und die Zahlungen des Jobcenters als berechtigte Nutzungsentschädigungen angesehen werden können.

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URTEIL DER WOCHE – 02/2018 – MIETRECHT

Reinigung, Wartung und Instandsetzung von Silikonfugen

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 29.08.2017 – 5 C 93/16:

1. Es obliegt dem Mieter nicht, eine Verschlechterung der Mietsache, die bedingt ist durch die Unterlassung von Instandsetzungsmaßnahmen seitens des Vermieters, durch erhöhten besonderen Reinigungsaufwand, der über das übliche Maß hinausgeht, zu kompensieren.
2. Eine Kleinstreparaturklausel, wonach kleine Schäden an den dem Mieter zugänglichen Installationsgegenständen unter anderem für Wasser vom Mieter zu tragen sind, umfasst bereits begrifflich eine (defekte) Silikonverfugung nicht (auch nicht die Dusche, in der sich die Silikonverfugung befindet).
3. Silikonfugen unterliegen einer gewissen Versprödung, die mit der Zeit zu Untergrundablösungen des Silikons und zu Undichtigkeiten der Fugen führen können. Silikonfugen werden deshalb auch als Wartungsfugen bezeichnet, die regelmäßig im Intervall von zwei Jahren kontrolliert werden sollen und (nur) eine durchschnittliche Lebensdauer von ca. acht Jahren haben.

ANMERKUNG: Mieter sind nicht verpflichtet Verschlechterungen der Mietsache durch überhöhten Reinigungsaufwand zu kompensieren oder gar schadhafte Fugen instandzusetzen, selbst wenn eine Kleinstreparaturklausel vorhanden ist.
Allerdings sind Mieter verpflichtet, schadhafte Stellen bzw. sich abzeichnende Schäden dem Vermieter unverzüglich zu melden, insbesondere auch aus Schadensminderungsgesichtspunkten.

Rechtsanwalt Stephan Scharlach
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URTEIL DER WOCHE – 01/2018 – MIETRECHT

Minderung der Nutzungsentschädigung bei einer Mängelanzeige nach Beendigung des Mietverhältnisses:

LG Krefeld, Urteil vom 20.12.2017 – 2 S 65/16

Ein zwar vor Beendigung des Mietverhältnis bestehender, aber erst danach dem Vermieter angezeigter Mangel führt nicht zu einer Minderung der vom Mieter gem. § 546a Abs. 1 BGB geschuldeten Nutzungsentschädigung.

ANMERKUNG:

Kann der Vermieter infolge der Unterlassung eier rechtzeitigen Mangelanzeige nicht Abhilfe schaffen, ist der Mieter nicht berechtigt die in § 536 bestimmten Rechte – etwa die Mietminderung – geltend zu machen (§ 536c BGB). Grundsätzlich steht dem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nämlich kein Anspruch auf Mängelbeseitigung gegen den Vermieter zu, da zu diesem Zeitpunkt auf Seiten des Vermieters keine vertraglichen Erfüllungspflichten mehr bestehen. Dem liefe es zuwider, könnte der Mieter eine vor Beendigung des Mietverhältnisses unterlassene Mängelanzeige anschließend noch wirksam nachholen. Insoweit ist auch zu beachten, dass Mängel, die während des Zeitraumes der Nutzungsentschädigung entstehen, nicht zu einer Minderung führen (vgl. BGH, Urteil v. 27.05.2015 – XII ZR 66/13).

Rechtsanwalt Stephan Scharlach
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