1. Die Annahme eines Sachmangels wegen des Fehlens einer Eigenschaft der Kaufsache, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB erwarten kann, setzt nicht voraus, dass diese Eigenschaft im notariellen Kaufvertrag Erwähnung findet.
2. Der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie haftet aber für einen solchen Sachmangel – anders als für das Fehlen einer nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbarten Beschaffenheit – in den Grenzen des § 444 BGB regelmäßig nicht, wenn der Kaufvertrag einen allgemeinen Haftungsausschluss enthält.

ANMERKUNG: Nach nachvollziehbarer Auffassung besteht ein Sachmangel nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB, da sich das Objekt nicht für die gewöhnliche bzw. nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet. Nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB gehören zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache die Eigenschaften, die der Käufer nach den Äußerungen des Verkäufers erwarten darf; hierzu zählen insbesondere auch Angaben im Exposé. Dort wurde das Objekt als „Luxusimmobilie“ angeboten, die „nach dem neustem Standard renoviert worden“ sei. Demnach konnte der Käufer im konkreten Fall aus objektiver Sicht erwarten, dass das Objekt keine Feuchtigkeit aufweist und ausreichend gegen aufsteigende Feuchtigkeit gesichert ist.
Bei beschönigenden Angaben im Exposé ist also Vorsicht geboten.

Rechtsanwalt Stephan Scharlach
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